Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire cautionné ?

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Un prêt hypothécaire cautionné est un crédit hypothécaire ne nécessitant pas d’assurance emprunteur car une caution est mise en place en guise de garantie. Cette formule de financement immobilier est conçue spécifiquement pour les seniors.

Le prêt hypothécaire cautionné constitue une belle avancée pour les seniors, pour financer l’achat d’un bien immobilier. Avant de le souscrire, il est important de bien comprendre sa mise en œuvre et de maîtriser ses incidences, notamment en terme de succession. Ce point n’étant pas abordé dans cet article, vous êtes invité(e) à prendre contact avec votre notaire pour en savoir plus à ce sujet.

Le principe du prêt hypothécaire cautionné

Un prêt hypothécaire cautionné est un crédit hypothécaire : il permet un financement par la banque de tout bien en contrepartie de la prise d’une hypothèque sur un autre bien, ainsi que par la mise en place d’une caution associée au crédit. On peut souvent entendre dire que le prêt hypothécaire cautionné est un crédit à « double garantie » : hypothèque et caution.

De ce fait, aucune assurance de prêt n’est exigée. Et il n’est pas non plus demandé aux emprunteurs de se soumettre à un examen de santé. C’est la caution qui vient remplacer l’assurance décès-invalidité.

Le prêt hypothécaire cautionné est exclusivement réservé aux seniors, généralement âgés de plus de 60 ans. Il existe d’autres crédits sans assurance, sans que cela ne soit pour autant hypothécaire et cautionné, et aussi des prêts dont la quotité d’assurance (pourcentage du capital assuré) est inférieure à 100%, ce qui permet un allégement du coût, le plus souvent élevé pour les seniors.

Que puis-je financer avec un prêt hypothécaire cautionné ?

En théorie, tout objet peut être financé par un prêt hypothécaire cautionné : acquisition d’un logement, rachat de soulte, financement d’une donation, financement de frais de succession… Il faut savoir que seuls certains organismes de prêt proposent cette solution de financement. Ces établissements ne proposent pas de restructuration de prêts à leur clientèle, ni de prêts au capital libre d’utilisation (trésorerie).

Un rachat de prêts est particulièrement difficile à réaliser avec un pret hypothecaire cautionné. Mais cela ne signifie pas pour autant que les seniors ne peuvent accéder au prêt hypothécaire pour le rachat de prêt. Certains établissements acceptent de réduire l’assurance de pret, voire procéder à une annulation. Vous pouvez alors bénéficier d’un credit hypothecaire avec seulement une garantie, et sans assurance.

Vous êtes senior et avez souscrit plusieurs prets différents (prêt conso, credit immo, credit renouvelable…) et contracté certaines dettes ? Il vous est peut-être possible d’obtenir un prêt hypothécaire sans assurance décès, ou alors avec une couverture allégée. Dans tous les cas, le prêt peut avoir une durée allant jusqu’à l’âge de 95 ans afin d’alléger les mensualités de remboursement.

Pret hypothécaire cautionné et pret cautionné

Vous ne devez surtout pas confondre le prêt hypothecaire cautionné , détaillé dans cet article, et le prêt cautionné, qui est un crédit dans le quel la caution vient remplacer l’hypothèque, et n’est donc pas en complément de celle-ci.

Ce qui rend le prêt hypothécaire cautionné spécifique, c’est qu’il ne comporte pas d’assurance emprunteur car il inclut une double garantie (l’hypothèque et la caution). Le prêt cautionné a pour garantie une caution et généralement aussi une assurance deces-invalidité.

Qu’est-ce qui se passe en cas de décès ?

En cas de décès de l’emprunteur (ou du co-emprunteur), 2 questions peuvent se poser :

Étant donné qu’il n’y a pas d’assurance décès, quel est dont l’impact sur le co-emprunteur survivant ainsi que les héritiers ?
Et comment l’établissement bancaire prêteur fait-il pour se protéger ?

Décès : le prêt avec hypothèque et caution pour le co-emprunteur et les héritiers

Pour un prêt hypothécaire standard, qui est donc garanti par une assurance de prêt, tout est relativement simple. Si l’emprunteur ou le co-emprunteur décède, l’assurance de prêt permet un remboursement de la quote-part de l’emprunteur décédé, celle-ci étant appliquée au capital restant dû lors du décès.

Pour un prêt avec hypothèque et caution, il n’y a pas de remboursement. Généralement, sur le plan financier, l’établissement prêteur utilise l’hypothèque pour effectuer une transmission du bien à la caution. On parle de transmission de « 1er rang ». La caution prend ensuite contact avec l’éventuel co-emprunteur pour lui proposer de récupérer la créance totale restante. Dans le cas il n’accepte pas, les héritiers sont alors sollicités. Et s’ils refusent également la reprise de la créance, le bien immobilier est alors placé à la vente.

Comment la banque se protège-t-elle ?

Avec la double garantie du pret hypothecaire cautionné, en cas de décès, l’établissement bancaire ou l’organisme de prêt vient solliciter le co-emprunteur afin qu’il assume seul la totalité du remboursement des mensualités.

Généralement, elle a bien vérifié dès l’étape d’examen du financement que chacun des emprunteurs étaient en mesure d’assumer le remboursement intégral des échéances en cas de décès de l’un ou de l’autre. Il est ainsi courant que les établissements bancaires distribuant un pret hypothecaire cautionné exigent des documents justifiant le montant de la pension de reversion pour chacun des emprunteurs, en cas de décès de l’autre.

Dans le cas où le co-emprunteur n’est pas en mesure d’assumer le remboursement des mensualités, l’organisme bancaire sort de ses actifs le bien immobilier placé à l’hypothèque pour le transmettre à la caution, la remboursant. La créance vis-à-vis de la banque s’éteint donc, au profit de la caution.

Les critères d’octroi du prêt avec hypothèque et caution

Les critères d’octroi du prêt hypothecaire cautionné se veulent presque les mêmes que ceux étant classiques. L’échéance mensuelle du crédit (sans assurance décès) doit être en adéquation avec le taux d’endettement et le « reste à vivre » des emprunteurs.

En cas de décès de l’emprunteur, le co-emprunteur survivant doit impérativement être en mesure d’assumer l’intégralité du remboursement des mensualités seul. Parmi les documents demandés, vous devrez fournir une simulation de la pension de reversion en cas de décès de l’un ou l’autre des co-emprunteurs. Dans près de 70 % des cas, le prêt avec hypothèque et caution est octroyé aux emprunteurs veufs car il n’y à aucune problématique liée au co-emprunteur (conjoint) survivant.

Le point commun avec le prêt viager hypothécaire

Il existe un point commun entre le prêt hypothécaire cautionné et le prêt viager hypothécaire : aucun des deux n’inclut d’assurance emprunteur. Au moment du décès, étant donné qu’aucune assurance ne se charge du remboursement total ou partiel du capital restant du, c’est au co-emprunteur et aux héritiers d’assumer la dette.

La différence est toutefois qu’avec un prêt hypothèque caution, vous réglez les mensualités du crédit alors qu’avec un prêt viager hypothèque, vous ne réglez rien. Les intérêts viennent se cumuler mensuellement au montant du crédit.

Une réponse à “Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire cautionné ?

  1. Bonjour,

    Merci pour cette article. Or puis-je mettre mes remboursements immobilier en pause ?

    Merci d’avance pour votre retour.

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