Comment bien réussir son investissement immobilier ?

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La plupart des investisseurs s’intéressent de près aux dispositifs fiscaux Scellier ou Duflot. Cependant, lorsque l’on acquiert un logement de petite surface afin de le louer, on achète un bien immobilier et non de la fiscalité. Voici quelques conseils pour bien le choisir, le financer et le gérer.

Bien évaluer votre future acquisition immobilière

Si vous souhaitez vous charger vous-même de l’évaluation de la valeur du bien avant de l’acheter, afin d’éviter les frais d’un recours à un expert en immobilier, procédez ainsi :

  • Vérifiez si le bien immobilier correspond bien au titre de propriété.
  • Vérifiez dans le titre de copropriété que la destination du bien corresponde à son utilisation.
  • Faites un état des lieux consciencieux ou confiez-le à un huissier.
  • Prenez le temps d’établir le pour et le contre du logement en question.
  • Vérifiez les principaux postes de charges.
  • Recherchez des références comparables dans le secteur du bien puis comparez.

Opter pour le bon crédit

L’offre de prêt peut-elle être différente entre un investissement locatif et l’achat d’une résidence principale ?

réussir son investissementLes banques spécialisées en immobilier proposent généralement le même taux d’emprunt pour un investissement locatif que pour l’achat d’une résidence principale, tandis que les banques classiques ne proposent le même taux pour un investissement locatif qu’à condition que l’emprunteur y domicilie ses revenus. Si ce n’est pas le cas, celles-ci peuvent majorer le taux de 0,10 à 0,30 point.

La durée optimale d’un crédit investisseur est de 15 ans, ce qui correspond généralement à la durée maximale des avantages fiscaux liés à la location du bien immobilier. Pour un investissement locatif, il faut savoir que les banques ne prêtent que très rarement pour plus de 20 ans. Concernant l’assurance emprunteur, la garantie décès-invalidité n’est pas obligatoire car c’est la mensualité payée par le locataire qui couvre le prêt. L’assurance est donc moins coûteuse que pour le financement d’une résidence principale. Enfin, le taux d’endettement peut être plus souple dans le cas où l’emprunteur est propriétaire de sa résidence principale.

Choisir le bon locataire

Trouver le bon locataire peut se révéler être un vrai casse-tête car selon la loi de juillet 1989 relative aux rapports entre bailleurs et locataires, vous ne pouvez pas demander au futur locataire :

  • une copie de relevé de compte bancaire ni une attestation de bonne tenue de compte
  • une autorisation de prélèvement automatique
  • un chèque de réservation de logement
  • sa carte d’assuré social
  • un contrat de mariage
  • un extrait de casier judiciaire

Cependant, vous ne perdez rien à prendre connaissance des fraudes les plus courantes. Sachez par exemple que, d’après un récent sondage, 46% des locataires n’hésiteraient pas à falsifier leurs bulletins de salaire pour accéder à la location d’un bien. Pour éviter ceci, contrôlez méticuleusement si les bulletins de salaire du candidat à la location correspondent à ses fiches d’imposition et vérifiez le numéro de Siret de son employeur ainsi que l’existence de la société de l’employeur sur Infogreffe. En outre, la meilleure précaution est de demander qu’une tierce personne se porte garant.

Être un bailleur investi

Dans le cas où vous ne confiez pas la gestion de votre bien à un professionnel, il est primordial que vous fassiez acte de présence. Être laxiste reviendrait à prendre le risque que votre locataire le soit également.

Suivre les règles de la location meublée

La location meublée s’adresse dans la majorité des cas à des personnes seules, généralement exigeantes sur la localisation du logement. Pour une location meublée, la jurisprudence vous impose que le logement soit équipé et meublé de tout le nécessaire pour que le locataire y vive de manière convenable avec ses seuls effets personnels.

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Alain - ADPPC.fr

Fondateur du cabinet de courtage As Du Grand Lyon, le site Adppc.fr : Assurance de prêt pas cher propose aux emprunteurs un comparatif indépendant des assurances de crédit. Bien avant 2010, et l'entrée en vigueur de la loi Lagarde, il distille ses conseils pour bien négocier la couverture de son crédit immobilier en déléguant son assurance.