Achat immobilier : faire le choix du bien dans lequel investir

Bien que le dispositif Duflot, qui est le successeur du Scellier, ne soit pas vraiment si avantageux, l’investissement dans la pierre se veut tout de même intéressant. Cependant, le type de bien que vous achetez doit avant tout dépendre de vos finances. Mais il est bon de savoir que plus le rendement est important, plus le risque augmente. Comme c’est le cas d’un studio, qui est plus rentable qu’un logement familial mais dont les occupants ne se préoccupent parfois pas de son entretien. Les deux principaux éléments dont il faut tenir compte pour acheter un bien sont l’emplacement de celui-ci et la demande locative.

1. Studios : favoriser les quartiers en centre ville et proche des universités

   Les studios présentent des avantages : forte rentabilité (en moyenne de 4 à 6 % par an), demande locative élevée, ticket d’entrée intéressant. Cependant, si une mise de 70 000 euros s’annonce suffisante en province, il vous faudra la doubler à Paris. En effet, vingt mètres carrés dans l’ancien dans la ville de Paris peuvent facilement atteindre les 150 000 euros. La durée d’occupation d’un studio étant généralement courte, les inconvénients peuvent être la dégradation accélérée du logement, ce qui entraîne des frais pour remise en état, ainsi que le fait que le logement puisse rester sans occupant durant plusieurs semaines ou mois entre deux locations. Bien que leurs prix soient plus élevés, il existe moins de risques pour les deux ou trois pièces car les locataires restent généralement plus longtemps et ceux-ci sont bien souvent des couples, ce qui limite le risque d’impayés. Pour l’achat d’un studio, ciblez en priorité un logement en centre-ville ou proche d’une université car ce type de logement s’adresse généralement aux étudiants ou à de jeunes actifs étant célibataires.

2. Logements de grande surface : préférez une maison, bien idéal de 80 % des Français

   En centre-ville, le marché locatif des appartements et maisons n’est généralement pas saturé et chaque logement peut très vite trouver preneur. Cependant, avec une rentabilité moyenne de l’ordre de 3 % par an, ce n’est pas mirobolant. Mais cette faiblesse est compensée par un taux d’occupation très correct car les locataires sont bien souvent des familles avec enfants, limitant le plus souvent les déménagements. Si vous pouvez choisir entre un appartement et une maison, optez pour la maison car il s’agit du type de logement préféré de 80 % des Français. Les occupants d’une maison y demeurent en moyenne six années et s’occupent le plus souvent de son entretien car ils s’y sentent plus chez eux. Pour acheter une maison, il faut bien sûr prévoir un budget plus élevé. Celui-ci pouvant démarrer à 250 000 euros et atteindre jusqu’à 500 000 euros voire plus.

3. Logements occupés : vérifiez la présence dans le bail d’une clause de révision

   Ce type de logements offre une belle opportunité car les décotes sont de 5 à 20 % par rapport aux prix du marché. Cette décote varie selon la durée restante du bail, l’état du logement et l’âge du locataire. Et plus la fin du bail est lointaine, plus la décote est importante. Si le bail est régi par la loi de 1948 ou que le locataire est âgé de plus de 70 ans, le rabais peut atteindre jusqu’à 30 %. Un autre avantage incontournable, c’est que le logement est déjà occupé, ce qui vous libère de la tâche de trouver un locataire. Soyez cependant attentif à l’état du logement et vérifiez que le bail comporte une clause de révision du loyer car dans le contraire le locataire pourrait demeurer dans le logement sans avoir à verser plus que ce qu’il versait avant que vous achetiez.

4. Chambre de bonne : attention à la surtaxe

   Selon l’estimation du ministère du logement, 50 000 chambres de service sont actuellement louées. Et près de la moitié de celles-ci sont situées dans la ville de Paris. Auparavant, ce marché se voulait particulièrement avantageux pour les investisseurs : l’achat d’une chambre ne nécessite pas une mise importante et se loue aisément à un bon prix. Cependant, depuis le 1er janvier 2012, les propriétaires de ce type de logements doivent payer une surtaxe de 10 à 40 % sur les loyers des chambres d’une surface inférieure ou égale à 14 mètres carrés, s’ils les louent plus de 40 euros par mois le mètre carré. Mais il est possible de ne pas avoir à payer cette surtaxe en réduisant à moins de 9 mois la durée du bail de location. Enfin, pour ne pas être ennuyé par l’administration, il vous faut vous assurer de la décence de la chambre : 9 mètres carrés habitables au minimum, une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, une alimentation en eau chaude et froide et la possibilité d’installer un appareil de cuisson.

5. Parking : les nouveaux quartiers et les gares sont à éviter

   Quel que soit le type de parking (simple place, garage, box…), l’investissement dans ce type de bien se veut un placement intéressant. Mais il existe de telles disparités sur ce marché, qu’il est compliqué de fixer une moyenne de prix. Cela peut en effet aller de 10 000 à 60 000 euros. Sachez toutefois qu’un box sera plus côté car plus sécurisé. La rentabilité de ce type de biens est nettement supérieure à celles d’autres biens immobiliers : de 4 à 7,5 % net. Il est important d’éviter les nouveaux quartiers car tous les immeubles disposent depuis 1980 de parkings. Les gares ne manquent pas non plus de parkings, donc à éviter également. Les biens les plus intéressants sont en centre-ville et dans les quartiers anciens. Enfin, n’hésitez pas à privilégier les places pouvant recevoir de gros véhicules et étant proche de la sortie.

Florian

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