Loi Alur : Accès au Logement et Urbanisme Rénové

Présentation de la loi Alur

Publiée au journal officiel du mercredi 26 mars 2014, la loi Alur (loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) présente des dispositions relatives à la garantie universelle des loyers, à la trêve hivernale ou encore aux locations meublées. Mais l'une des principales mesures est l'encadrement des loyers à usage d'habitation principale.

Objectif de la loi ALUR

Le projet de loi « Alur » vise à mieux encadrer les loyers dans les communes où il existe un réel écart entre l'offre et la demande de logements. Il prévoit également un encadrement des agents immobiliers du locatif et des syndics, et enfin de construire 500 000 logements dont 150 000 seraient des logements sociaux.

Les objectifs de la loi Alur

La loi Alur concerne la régulation ainsi que la protection des locataires et des propriétaires. Elle vise à mieux encadrer les loyers dans les communes où il existe un réel écart entre l'offre et la demande de logements. Elle prévoit également un encadrement des agents immobiliers du locatif et des syndics, et enfin de construire 500 000 logements dont 150 000 seraient des logements sociaux.

La protection des locataires et des propriétaires

Au sujet de la protection des locataires et des propriétaires, la loi Alur prévoit la création d'une garantie universelle des loyers ainsi qu'un bail et un état des lieux types. Elle présente également différentes mesures visant la prévention et la lutte contre « l'habitat indigne » et la dégradation des copropriétés. Aussi, les logements sociaux devraient être attribués avec plus de transparence, de simplicité et d'efficacité grâce à la mise en place d'un cadre pour l'habitat participatif. Celui-ci est une alternative au logement classique : il présente la possibilité de bénéficier de deux statuts juridiques.

Les modifications avec la loi Alur

Changements concernant les contrats de location

  • Les documents justificatifs des charges locatives doivent être tenus durant 6 mois à disposition du locataire.
  • Le locataire est tenu de laisser le propriétaire faire des travaux en cours de bail dans le logement qu'il occupe. Une réduction de loyer proportionnelle doit s'appliquer si les travaux dépassent 21 jours.
  • Le délai de prescription passe à 3 ans pour les loyers ou charges impayées ainsi que pour toute action liée à un contrat de location. Le délai de réévaluation annuelle de loyer passe à 1 an.
  • Respect des obligations pour les bailleurs et les locataires : la commission de conciliation est en charge des litiges relatifs aux meublés.
  • Trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, des expulsions locatives.

Evolution des contrats de locations signés à compter du 27 mars 2014

  • En cas de congé émanant du locataire, celui-ci bénéficie d'un préavis de 1 mois pour les cas suivants : raisons de santé, bénéficiaire de l'AAH ou obtention d'un logement social. En cas de congé émanant du bailleur en raison d'une reprise ou d'une vente, les conditions relatives à l'âge et aux revenus des locataires protégés font l'objet d'un assouplissement au profit du locataire :les bailleurs achetant une habitation occupée ne peuvent plus donner congé dans l'immédiat au locataire pour une revente ou une reprise du bien.
  • Le délai de restitution du dépôt de garantie passe à 1 mois lorsque l'état des lieux effectué pour la sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée dans le logement. En cas de retard de restitution du dépôt de garantie, les intérêts sont de 10 % du montant du loyer par mois de retard (hors charges).
  • Mise en place d'un contrat type de colocation. Modification des règles de solidarité des colocataires et de leurs cautions : lorsqu'un colocataire quitte le logement, sa caution et lui ne sont solidaires des loyers que durant une période de 6 mois maximum à partir de la délivrance du congé en bonne et due forme.
  • Le régime des locations meublées a été en partie aligné sur le régime des locations vides.

Les mesures devant prochainement s'appliquer

  • Encadrement des frais d'agence immobilière : missions pouvant faire l'objet d'une facturation au locataire telles que les visites, l'état des lieux, le montage du dossier et la rédaction du bail. Frais partagés entre le bailleur et le locataire.
  • Dossier de candidature à la location : liste des documents pouvant être réclamés par le bailleur afin de procéder à une vérification de la solvabilité du candidat locataire.
  • Création d'un contrat de bail type ainsi que d'un état des lieux type.
  • Encadrement des loyers : dans certaines agglomérations, création d'observatoires des loyers en charge de définir le loyer moyen utilisé comme base pour déterminer les loyers de relocation.
  • Logements sociaux : possibilité de déposer en ligne un dossier de demande de logement social et d'effectuer un suivi de l'avancement de son traitement.
  • Garantie universelle des loyers permettant une indemnisation du bailleur à la suite d'impayés du locataire (entrée en application au 1er janvier 2016).

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