Pret immobilier : co-emprunteurs

Des co-emprunteurs désignent deux personnes, généralement en couple, qui souscrivent un prêt immobilier ensemble. Ceux-ci signent tous deux le contrat de crédit et sont soumis à un même droit et une même obligation contractuelle en participant de façon solidaire au remboursement du crédit. Attention à ne pas confondre co-emprunteurs et co-acquéreurs : même si des co-emprunteurs empruntent pour devenir propriétaires ensemble, ceux-ci doivent tous deux signer l'acte de vente authentique pour être co-acquéreurs.

Co-emprunteurs : tout ce qu'il faut savoir

Lorsqu'il y a deux co-emprunteurs qui contractent un crédit immobilier, l'évaluation des risques concerne alors les ressources et charges financières des deux personnes. Il est ainsi calculé leur taux d'endettement, leur apport personnel commun et les revenus qu'il leur reste pour vivre. Chacun des co-emprunteurs est engagé sur le remboursement vis-à-vis de l'établissement prêteur. Dans le cas où le prêt n'est plus remboursé, ce dernier est alors en droit de se retourner à sa guise contre l'un des co-emprunteurs.

Pour un prêt épargne logement, s'il est plutôt rare que le plan de financement prévoit des crédits PEL issus des deux co-emprunteurs, cela reste toutefois possible. Chacun des co-emprunteurs contracte alors chacun de son côté selon ses droits aux crédits.

Il est possible que la souscription d'un prêt immobilier par deux co-emprunteurs se fasse de façon séparée auprès de l'établissement prêteur de son choix. Mais encore une fois, cela se veut rare. Le cas le plus fréquent est celui de deux co-acquéreurs souscrivant un crédit en tant que co-emprunteurs. Il est important de savoir qu'il peut y avoir plus de deux co-emprunteurs et que chacun dispose de droits et devoirs.

A l'inverse d'un couple marié, des concubins n'ont pas d'engagement solidaire des dettes. Cela signifie que si l'un est emprunteur, l'autre n'aura pas à payer en cas de problème de remboursement.

Pour des partenaires pacsés achetant sous le régime de la séparation de biens, la situation est la même que pour un couple marié : ils sont tous deux engagés sur la dette même s'il n'y qu'un emprunteur.

La situation d'un couple marié dépend de leur régime matrimonial. Dans le cas d'un mariage sous le régime de la communauté légale, il est possible que le conjoint devienne co-emprunteur. Quoi qu'il en soit, un couple de mariés s'engage solidairement sur la dette en cas de défaut de remboursement, qu'il y ait un emprunteur ou deux emprunteurs.

Dans le cas d'un mariage sous le régime de la séparation de biens, s'il y a un seul emprunteur, le conjoint n'engage pas sa responsabilité en cas de défaillance de remboursement. Et s'il y un emprunteur et un co-emprunteur, ils sont tous deux solidaires de la dette.

L'assurance de prêt des co-emprunteurs

Lorsque vous empruntez à deux, il vous est possible de répartir la quotité d'assurance de prêt qui est liée à votre crédit immobilier pour le garantir. Sous forme de pourcentage, cette quotité désigne le niveau de couverture de chacun. D'un minimum de 100 %, elle doit être répartie aux choix des emprunteurs en fonction des revenus de chacun. Exemple : 70/30, 60/40, 50/50...

Un co-emprunteur couvert à 60 % verra le capital restant dû du crédit immobilier remboursé à hauteur de 60 % s'il venait à décéder ou se retrouver en situation de perte totale et irréversible d'autonomie. Le co-emprunteur restant continuerait alors à seulement rembourser sa part, soit 40 %. Il est tout à fait possible aux co-emprunteurs d'opter chacun pour une couverture maximale de 100 %, soit une quotité d'assurance totale de 200 %.

L'importance de l'assurance emprunteur

Quand  vous réalisez une demande de prêt, souscrire une assurance emprunteur se veut primordiale pour l'organisme prêteur. Si elle n'est pas obligatoire sur le plan légal, elle se veut essentielle pour obtenir votre financement. Aucun établissement prêteur (banque ou organisme de crédit) ne vous l'accordera si vous ne souscrivez pas cette assurance pour couvrir le prêt.

Dans le cadre d'un emprunt à deux, la souscription d'une assurance emprunteur peut s'effectuer via plusieurs possibilités, entraînant différents niveaux d'obligations et de responsabilité pour les co-emprunteurs en cas de survenance d'un sinistre quelconque. Deux cas sont à distinguer :

  • Une assurance de prêt immobilier portant sur un seul co-emprunteur

Un seul des co-emprunteurs souscrit le contrat de couverture de prêt et doit donc payer les cotisations d'assurance. La prise en charge par l'assureur n'entre en jeu uniquement si le co-emprunteur souscripteur est victime d'un sinistre. Pour la société d'assurance, il n'existe qu'un seul souscripteur, même si le contrat est établi sur l'analyse systématique des profils des deux co-emprunteurs.

  • Une assurance de prêt immobilier portant sur les deux co-emprunteurs

Dans ce cas, deux situations sont à distinguer : soit les deux co emprunteurs souscrivent une couverture totale pesant indépendamment sur la tête de chacun d'eux, soit ils décident d'une quotité (pourcentage de couverture).

Dans la première situation, le tarif de l'assurance de prêt est doublé car chaque co emprunteur s'engage sur la totalité du crédit immobilier. Dans la seconde, la prime et les obligations sont réparties entre eux selon le niveau de revenus de chacun.

En cas de séparation des co-emprunteurs

En cas de séparation du couple de co-emprunteurs, cela peut venir bouleverser le remboursement du prêt immobilier. Il convient de différencier leur situation : mariés (divorce) ou concubinage (simple séparation).

En cas de divorce, le couple est uni sur le plan légal et plusieurs cas de figures peuvent se présenter :

  • Les co emprunteurs prennent la décision de revendre le bien à l'origine du prêt immobilier et de rembourser par anticipation le crédit afin de solder la dette et se séparer l'un de l'autre définitivement. Les bénéficies de la vente permettent de combler la dette, mais attention : des indemnités de remboursement anticipé peuvent être appliquées.
  • L'un d'eux veut conserver le bien en acceptant un report du prêt en cours et en validant  la désolidarisation du crédit immobilier. Afin que la banque puisse accepter ce choix, l'emprunteur devra justifier de revenus suffisants pour assumer la dette.
  • Il est aussi possible de demander à la banque l'annulation de la garantie de l'un des co emprunteurs en lui proposant en contrepartie un nouveau garant. Il est envisageable de recourir à une garantie supplémentaire telle que l'hypothèque ou la caution, mais il doit obligatoirement s'agir de garanties équivalentes.

Dans le cas d'un couple en simple concubinage ou union libre, la solidarité de remboursement n'est pas applicable car le couple n'est pas uni sur le plan légal. Chacun peut ainsi contracter un prêt sans que son ou sa partenaire n'ait à porte la responsabilité de rembourser la dette en cas d'éventuelle défaillance de remboursement de la part du souscripteur.

Bon à savoir : un couple pacsé est solidaire quant à tout crédit souscrit au sein du couple, qu'il y ait ou non désignation d'un co emprunteur ou non. 

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