Taux d’endettement maximum – En décembre dernier, des ajustements ont été décidés, dont notamment le taux d’endettement maximum qui doit être porté à 35 % en ce début d’année 2021 contre 33 % auparavant. La durée maximale du prêt immobilier a elle aussi été modifiée, en passant de 25 à 27 ans pour une acquisition d’un bien immobilier neuf, ainsi qu’en cas de gros travaux.

Taux d’endettement maximum : le prêt immobilier un peu plus accessible

Le robinet de l’emprunt immobilier s’est un peu plus entrouvert pour les personnes souhaitant devenir propriétaires. En effet, en date du jeudi 17 décembre, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui est l’autorité en charge de la surveillance et de la préservation de la stabilité du système financier français, a finalement assoupli les conditions d’octroi de crédit immobilier qu’elle avait restreintes en 2019.

Selon le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, Bruno Le Maire, qui est aussi président du HCSF, l’objectif est que les français soient en mesure d’accéder facilement et dans les meilleures conditions au prêt immobilier quand ils sont primo-accédants.

Avec un afflux en masse de liquidités causé par la crise en lien avec le Covid-19, la production des prêts a atteint des records (23,4 milliards d’euros en octobre). ET celle-ci ne paraît guère être freinée par l’augmentation continue des prix de l’immobilier.

Une aide pour les primo-accédants et soutenir le marché

Parmi 3 ajustements décidés le mois dernier, et devant entrer en application ce mois-ci, le premier concerne le taux d’effort, plus connu sous le nom de taux d’endettement maximum (part des mensualités rapportée aux revenus d’un ménage). Celui-ci passe de 33 % à 35 %.

Les professionnels du crédit saluent d’ailleurs ce gain de 2 points qu’ils demandaient. En effet, ces derniers ont parfois eu des refus de prêt pour un endettement à 33,1 %, soit pour un écart supérieur de seulement 0,1 % à la limite fixée, ce qui n’a donc pas vraiment de sens.

En s’endettant à 35 % au lieu de 33 %, un couple d’emprunteurs disposant de 3.000 euros de revenus pourra réaliser un emprunt de 15.000 euros de plus à 1,5 % sur 25 ans (262 542 contre 247 539 euros) avec une mensualité augmentée de 60 euros par mois seulement.

Plus de latitude pour les banques

Le deuxième ajustement allonge de 2 ans la durée maximale d’endettement, passant ainsi de 25 à 27 ans, mais uniquement dans le cadre d’une acquisition d’un bien immobilier neuf ou qui nécessite la réalisation de gros travaux. Cet allongement de 2 ans a pour objectif de prendre en compte le différé d’amortissement (en général de 2 ans) lié aux délais de construction (achat sur plans).

Le troisième ajustement est le suivant : la latitude accordée aux banques, concernant l’acceptation de certains dossiers « hors des clous », passe de 15 à 20 % pour aider les primo-accédants.

En contrepartie du geste du HCSF, il a été précisé par ce dernier que ses recommandations prendront un caractère contraignant à compter de l’été 2021, cela signifiant que toute banque ne respectant pas ses nouvelles mesures pourra faire l’objet de sanctions.

Taux d’endettement maximum : un effort concernant plutôt les promoteurs ?

Ces coups de pouce apportés au prêt ont tout de suite été salués par les banques et courtiers en crédit, que représente la Fédération bancaire française (FBF). Selon sa directrice générale, Maya Atig, « c’est une très bonne nouvelle permettant de tenir compte des besoins de logement et d’adapter de façon pratique les règles d’octroi du prêt aux attentes des ménages dans la maîtrise collective des risques ».

Pour François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, « il a été décidé un ajustement limité et raisonnable de certains critères, mais sous la condition que le cap soit fermement et clairement gardé, celui-ci étant d’arrêter une dérive continue des conditions d’octroi qui exposerait les ménages au risque du surendettement ».

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Enfin, selon Jean-Yves Mano, le président de la CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie), association de protection des consommateurs, « ces largesses sont faites pour faire marcher la machine à béton, mais pas pour aider les consommateurs », rajoutant que « les lobbies ont encore frappé : cela profitera aux promoteurs et propriétaires, qui bénéficieront de la flambée des prix de l’immobilier, mais pas aux emprunteurs, pouvant très vite se retrouver surendettés en cas de chômage avec cette crise ».