Pret in fine : Tout ce qu’il faut savoir

Pret in fine - Généralement quand on souscrit un prêt classique, les mensualités à payer comprennent les intérêts du prêt et une partie du capital emprunté.

Principe du pret in fine

Le pret in fine consiste à rembourser le capital en un seul versement à la fin de l’emprunt, les mensualités ne comprenant donc que les intérêts calculés sur la durée et la totalité du capital emprunté. Le coût du crédit in fine est alors plus élevé qu’un crédit classique.  Cependant, le prêt infine améliore la rentabilité d’un placement lorsqu’il est associé à un investissement locatif. Les mensualités d’un emprunt in fine étant faibles, il est nécessaire d’épargner le montant du capital qui sera demandé à l’échéance de l’emprunt.

Souscription à un pret infine

Souscrire un emprunt in fine nécessite donc de contracter une assurance vie nantie destinée à recevoir la totalité du capital emprunté sous la forme d’un apport initial et de versements programmés. L’assurance vous permettra de rassembler le capital à rembourser à l’échéance de l’emprunt. Seule l’association du prêt in fine à une opération d’investissement locatif rend le credit avantageux, les intérêts du prêt faisant parti des charges déductibles des revenus fonciers.

Assurance pour prêt in fine

En contractant une assurance-décès-invalidité dans un organisme professionnel, l’emprunteur protège ses héritiers. En effet, en cas de décès de celui-ci, l’assurance pret in fine remboursera intégralement la banque. Les héritiers récupéreraient alors un logement payé ainsi qu’une assurance vie bénéficiant du régime de transmission hors succession.

Combien coûte un pret in fine ?

Le pret in fine est un crédit coûteux. A l'inverse d'un prêt amortissable, les intérêts sont calculés sur le capital emprunté, et non sur le capital restant dû. Ainsi, les intérêts à régler chaque mois sont fixes : ils restent les mêmes pendant toute la durée du crédit. Le prêt in fine se destinant à l'investissement locatif, cela suppose qu'il y ait des locataires dans le bien immobilier acheté. Si ce n'est pas le cas, alors c'est à vous de prendre en charge tous les frais liés au bien, ce qui engendre donc un coût supplémentaire.

Quel profil pour ce prêt ?

Afin d'accéder à la souscription d'un pret in fine, il est nécessaire d'avoir une situation financière solide. Outre les intérêts élevés à régler pendant toute la période de remboursement, vous devrez aussi mettre de l'argent de côté pour pouvoir rembourser l'intégralité du prêt en une seule fois au terme de l'emprunt. Un emprunteur qui a le profil type pour un pret in fine devra présenter un garantie solide pour l'organisme de credit.

Le nantissement : Qu'est ce que c'est ?

Le nantissement est une forme de garantie de prêt immobilier. La banque prêteuse saisira un placement financier, tel que par exemple une assurance vie, d'un même montant au capital accordé pour s'assurer de bien récupérer l'argent qui lui est dû à l'échéance du crédit.

Il existe différents cas de nantissement :

  • Nantissement – placement unique

Dans ce cas, l'emprunteur dispose déjà de la totalité de la somme. La banque peut donc lui prêter en toute confiance l'argent car le montant saisi est équivalent au montant emprunté. Elle est certaine d'être bien remboursée à la fin du crédit.

  • Nantissement – placement régulier

L'emprunteur dispose seulement d'une partie de la somme. Si la banque accepte de nantir le placement actuel, l'emprunteur aura cependant à régler une mensualité chaque mois pour arriver au montant total avant l'échéance du prêt.

Tout placement nanti est bloqué par la banque : l'emprunteur ne peut donc pas y toucher. Toutefois, si dans ce placement, il dispose d'un montant supérieur à celui du crédit, il peut alors utiliser la plus-value.

Les avantages du pret in fine

Le pret in fine, un crédit pour l'investissement locatif

Si vous désirez réaliser un investissement dans le locatif, alors le pret in fine est la solution de crédit qu'il vous faut. L'avantage du pret in fine est qu'il vous permet de réduire l'imposition de vos bénéfices fonciers. Si vous souscrivez un pret in fine, vous réglez plus d'intérêts. Mais ces intérêts se veulent déductibles de vos revenus locatifs. Cela signifie donc qu'en augmentant les intérêts avec un pret in fine, vous bénéficiez d'une réduction fiscale. Voilà pourquoi ce crédit est généralement choisi pour les investissements locatifs. Cette réduction d'impôts se veut encore plus efficace dans le cas où vos revenus sont élevés. Et ce type d'emprunt est bien souvent prisé par tout investisseur contribuant à l'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Bon à savoir : étant donné que vous ne remboursez pas de capital à la banque prêteuse, la valeur vénale de votre nouveau bien immobilier reste nulle (jusqu'au règlement de la dernière mensualité) et il n'est donc pas nécessaire de l'intégrer à vos actifs.

Les autres avantages du pret in fine

Outre l'avantage d'une réduction d'impôts fonciers, le crédit in fine dispose aussi d'avantages concernant les héritiers et les bénéfices liés à l'épargne.

  • Héritiers et bénéficiaires : en cas de décès de l'emprunteur, la somme nantie dans l'assurance vie permettra par exemple de rembourser le crédit dans son intégralité. La banque se retirera des bénéficiaires, cela permettant aux héritiers et bénéficiaires de jouir des avantages de l'assurance vie.
  • Épargne : avec un prêt in fine, la banque réalise un nantissement, cela lui apportant alors la garantie de revoir son argent. Si le compte nanti est une assurance vie, alors la somme placée continue de travailler silencieusement pendant toute la durée du nantissement et donc du crédit. Au terme du crédit, si la somme totale de l'assurance vie est supérieure au montant de l'emprunt, la banque récupère son dû et vous la plus value générée.

Un prêt in fine permet de bénéficier d'un effet de levier : à la place de rembourser le capital à l'organisme prêteur, vous le capitalisez sur un contrat d'assurance vie, qui lui est valorisé. Ainsi, en cumulant les réductions d'impôts avec le rendement de votre placement, il est possible de dépasser le surplus d'intérêts généré par le crédit.

Financement résidence principale : un prêt in fine est-il recommandé ?

pret in fineSi vous envisagez d'acquérir une résidence principale, il n'est pas conseillé d'opter pour un prêt in fine. En effet, si votre crédit sert à financer une résidence principale et que vous ne louez aucun logement, ce type d'emprunt n'est pas des plus adaptés car vous aurez à payer des intérêts bien plus importants avec celui-ci qu'avec un crédit amortissable. Aussi, vous ne pourriez pas les déduire  de vos revenus fonciers car vous n'en auriez tout simplement pas ! Voilà pourquoi il est plutôt recommandé de choisir le prêt amortissable, formule bien plus adaptée pour l'acquisition d'une résidence principale.

Quelle assurance pour mon pret in fine ?

Avec un apport personnel important, le rendement du prêt in fine peut s'avérer suffisant pour rembourser le capital emprunté dans les délais escomptés. Dans le cas inverse, il est recommandé de disposer d'un apport financier mensuel. En effet, l'intégralité des sommes épargnées pendant la période du crédit doit pouvoir assurer le remboursement du capital emprunté.

Comme tout autre crédit, ce type de prêt comporte des risques : l'emprunteur peut se retrouver dans l'incapacité temporaire ou totale de rembourser ce qu'il doit à la banque. Voilà pourquoi il est nécessaire qu'il se prémunisse d'une assurance pret in fine immobilier, et évite ainsi tout litige avec l'établissement prêteur.

Afin d'alléger les mensualités de remboursement de votre prêt, nous vous permettons de rechercher votre contrat assurance pret in fine avec notre comparateur d'assurances crédit, qui est un simulateur en ligne gratuit, rapide et intuitif. Vous recevrez vos devis personnalisés des meilleures offres en seulement quelques clics.

Ce qu'il faut retenir

  • Avec un pret in fine, le remboursement du capital ne s'effectue qu'à la dernière mensualité, mais vous devez régler plus d'intérêts.
  • Vous pouvez cependant déduire ces intérêts de vos revenus fonciers.
  • Le prêt in fine est le crédit le plus adapté en cas d'investissement locatif.
  • Concernant l'achat d'une résidence principale, faites plutôt le choix d'un prêt amortissable.
  • Le pret infine nécessite de disposer de revenus solides.
  • Obtenir l'aide d'un courtier peut vous aider à trouver la solution répondant le mieux à votre situation et vos besoins
  • Ne négligez pas le coût de votre assurance pret in fine : comparez les offres pour réduire son montant et/ou être mieux couvert qu'avec le contrat d'assurance groupe proposé par le prêteur.

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