Loi Méhaignerie : Le dispositif immobilier de défiscalisation

Loi Méhaignerie : Dipositif immobilier

Effective de 1986 à 1997, la loi Méhaignerie était un dispositif de défiscalisation qui fut mis en application en vue de relancer l'investissement immobilier locatif.

Dans la continuité de la loi Méhaignerie : la loi Pinel

Le principe de fonctionnement de la loi Pinel est très simple : vous achetez un bien, le louez et recevez en contrepartie une réduction d'impôt, en plus de la perception de vos loyers. Il existe toutefois certains critères à respecter pour profiter de cette défiscalisation.

Loi Pinel : le fonctionnement

La loi Pinel fait partie des meilleurs investissements locatifs défiscalisant. Ce dispositif immobilier permet de combiner la perception de revenus et le bénéfice d'une réduction d'impôts pouvant s'étaler jusqu'à 12 ans.

A quoi sert ce dispositif ?

Le dispositif Pinel a été mis en place dans l'objectif de répondre au problème de tension locative. Certaines zones sont en effet soumises à de nombreuses demandes de location, alors que l'offre locative est trop faible : il s'agit de « zones tendues » définies en 2014 par la loi pour l'accès au logement et à l'urbanisme rénové (loi Alur).

En vue de désengorger ces territoires, l’État a tout d'abord instauré la loi Duflot . Ce dispositif appliqué de 2013 à 2014 a rapidement été remplacé par la loi Pinel (nom de l'ancienne ministre du logement) car plus intéressante. Celle-ci vise à dynamiser l'investissement locatif en encourageant à construire de nouveaux logements et les rendre accessibles aux ménages modestes.

Les conditions pour investir en Pinel

Loi Méhaignerie - Si vous souhaitez investir dans le marché locatif via la loi Pinel, vous devez répondre à certains critères : 

• Votre bien immobilier doit être loué vide
• Il doit s'agir d'un appartement
• Il doit être neuf (acheté construit ou sur plan)
• Il doit se situer en zone éligible à la loi Pinel

Il est aussi possible d'investir en outre-mer mais certaines conditions peuvent différer comme par exemple le taux de réduction d'impôt ou encore le plafonnement des avantages fiscaux.

Quels sont les avantages de cette loi ?

Outre le fait de chercher à remédier à la problématique de la tension locative, la loi Pinel permet à ses investisseurs de profiter d'une réduction d'impôt sur le revenu, celle-ci dépendant du nombre d'années de la mise en location :

• Réduction de 12 % pour une location de 6 ans
• Réduction de 18 % pour une location de 9 ans
• Réduction de 21 % pour une location de 12 ans

La date d'activation de cet avantage fiscal peut varier en fonction du type de bien acheté (construit ou sur plan). En effet, si le bien immobilier est acheté construit, cet avantage fiscal est alors basé sur la date d'acquisition du logement. Et s'il s'agit d'un achat sur plan, c'est l'année d'achèvement de la construction du logement qui est prise en compte dans le calcul de réduction. 

Devenir propriétaire-bailleur

Outre la réduction d'impôt, le dispositif Pinel se veut intéressant car il permet de devenir propriétaire bailleur. Ce statut présente en effet l'avantage de percevoir des loyers réguliers versés par les locataires.  Il est ainsi possible d'utiliser ces revenus supplémentaires pour la préparation de votre retraite, l'épargne pour d'autres investissements ou encore la concrétisation de projets de vie.

Notez également qu'une fois le dispositif ayant pris fin pour vous, vous disposez de votre bien immobilier et pouvez alors décider de le remettre à la location, de l'utiliser comme résidence principale ou encore de revendre. Vous pouvez aussi tout à fait louer votre bien à un ascendant ou descendant, dès lors que celui-ci n'est pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Qui est éligible à l’investissement Pinel ?

Loi Méhaignerie – Le dispositif Pinel est accessible à toute personne dont le foyer fiscal se situe en France, sous la condition de répondre aux critères précisés dans le texte de loi (zone géographique du bien, nature de celui-ci...) :

• Le bien immobilier doit être neuf et loué vide
• Il doit être situé dans une zone tendue acceptée en Pinel

Notez que les revenus des locataires sont aussi réglementés en loi Pinel. La loi Pinel vise à favoriser l'accès à la location des ménages aux revenus modestes. Et afin de s'assurer que ce dispositif serve cet objectif, l'administration fiscale a établi des plafonds de ressources des locataires en Pinel, tout comme des plafonds de loyers. En effet, les propriétaires-bailleurs doivent obligatoirement pratiquer des prix inférieurs de 20 % aux loyers du marché.

Pourquoi réaliser une simulation avant un investissement Pinel ?

Avant de vous lancer, il est fortement recommandé d'effectuer une simulation de votre investissement. L'objectif d'utiliser un simulateur est de vous assurer que votre projet est éligible ainsi que de :

• Connaître la rentabilité de l'investissement
• Évaluer le montant de vos revenus locatifs
• Connaître le plafonnement de ressources de vos futurs locataires
• Estimer le montant de la réduction d'impôt à laquelle vous pourrez prétendre

Pourquoi déclarer ses revenus locatifs ?

Les revenus locatifs (aussi appelés revenus fonciers) proviennent d'un investissement immobilier et doivent donc faire l'objet d'une déclaration. Dans le cadre du dispositif Pinel, vous pouvez cependant bénéficier d'une défiscalisation au moment de déclarer de vos revenus. Il est donc important de bien mentionner votre investissement sur votre déclaration d'impôt afin que l'administration soit avertie que vous avez droit à une réduction. Il vous faudra ainsi renseigner certaines informations comme par exemple la date d'acquisition du bien, sa localisation ou encore le loyer mensuel (hors charges) que vos locataires auront à vous verser.

Comment effectuer sa déclaration de bien Pinel ?

Afin de bénéficier d'un avantage fiscal, vous devez informer l'administration fiscale sur les caractéristiques du logement et la durée de location souhaitée en complétant le formulaire 20444 EB. Ce document, qui vous engage à la location, ne doit être complété que lors de la première année de votre investissement. Vous devez également mentionner le montant de l'investissement sur le formulaire 2042-RICI. Parmi les autres imprimés à compléter quand vous investissez en Pinel, il y a aussi :

• La déclaration 2044 ou 2044 SPE, en y indiquant le bilan de votre investissement
• Le formulaire 2042, en y précisant votre résultat foncier
• L'imprimé 2042 C, en y indiquant le montant de l'avantage fiscal

Quand prend fin le dispositif Pinel ?

La dispositif de la loi Pinel doit prendre fin le 31 décembre 2024. D'ici là, elle subira certaines modifications, la réduction d'impôt devant par exemple être revue à la baisse à compter du 1er janvier 2023 :

• 6 ans d'engagement : 9 % en 2024 contre 10,5 % en 2023
• 9 ans d'engagement : 12 % en 2024 contre 15 % en 2023
• 12 ans d'engagement : 14 % en 2024 contre 17,5 % en 2023

Pour conserver la réduction d'impôt en vigueur actuellement, les contribuables doivent répondre à des critères stricts en matière de performance énergétique. L'objectif est de les encourager à favoriser des biens moins énergivores afin de réaliser des économies sur leurs contrats d'énergie, tout en limitant l'impact sur l'environnement.

Loi Méhaignerie : le super Pinel prend la suite

Le super Pinel est le dispositif prévu en remplacement de la loi Pinel. Celui-ci doit entrer en vigueur en 2023 et cohabiter avec le Pinel actuel jusqu'à la disparition de la loi en 2024. Le Super Pinel vise à mettre l'accent sur l'application de standards stricts en adéquation avec la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs (RE2020).