Les Organismes de Placement Collectif Investi en Immobilier

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) a pour principal objet l'investissement dans des immeubles qu'il met en location ou qu'il fait bâtir exclusivement afin de les louer. Il possède directement ou indirectement ces immeubles, comprenant également ceux étant en état futur d'achèvement. Il gère toutes les opérations étant nécessaires à leur revente ou usage, la réalisation de travaux, ainsi que la gestion d'instruments financiers et de dépôts.

L'OCPI est défini par l’ordonnance du 13 octobre 2005 et vient en complément du dispositif des placements du domaine de la « pierre papier » (SCI,SCPI,SIIC).

Il présente les avantages suivants :

• Une mise de capital légère pour l’épargnant immobilier
• Une stabilité de tout placement immobilier sur le long terme et une constitution progressive de tout patrimoine étant créé à partir de la pierre
• Une gestion qui est déléguée à des professionnels
• Des risques mutualisés
• Un versement de revenus réguliers

Il existe deux formes juridiques d'OPCI : les Fonds de Placement Immobilier (FPI) et les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV). Si elles ont des régimes fiscaux différents, elles ont toutes deux des fonds immobiliers qui ne sont pas côtés en bourse et donc non soumis aux fluctuations des marchés financiers, à l'inverse des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC).

Le régime fiscal d'un OPCI

Sur le plan fiscal, les plus-values réalisées et les revenus versés par les FPI sont uniquement imposés comme des plus-values immobilières et des revenus fonciers, selon la fiscalité des dividendes et plus-values d'actions dans les SPPICV. Une SPPICV doit distribuer au minimum 85 % du résultat distribuable et 50 % des plus-values réalisées. Et une FPI doit distribuer au minimum 85 % du résultat et 85 % des plus-values.

La composition de l'actif d'un OPCI

Selon les articles L.214-92 I. et L. 214-93 du Code Monétaire et Financier (CMF), un OPCI se divise en 3 classes d'actifs : les actifs immobiliers, les actifs liquides et les autres actifs.

L'actif d'un OPCI doit se composer d'au minimum 60 % d'actifs immobiliers. Les fonds immobiliers d'une FPI sont composés d'immeubles physiques et de parts de sociétés non cotées qui ont une majorité d'actifs immobiliers. Pour une SPPICV, la pat de l'immobilier non coté peut être complété par des parts de société foncières cotées (à concurrence de 9 % de l'actif total). Aussi, l'actif d'un OPCI doit se composer d'au minimum 10 % de liquidités.

Les avantages d'un OPCI

Les gérants d'un OPCI bénéficient d'une importante souplesse de gestion. Ils peuvent en effet acquérir des actifs à l'étranger comme en France, procéder à une restructuration et modernisation des immeubles, une modification de l'allocation d'actifs afin de profiter des opportunités du marché, et une marge d'endettement de 50 % de leurs actifs immobiliers et de 10 % des autres types d'actifs.