SCI : fonctionnement de la Société Civile Immobilière

SCI - Détenue au minimum par deux personnes, une SCI (Société Civile Immobilière) offre la possibilité de devenir propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers locatifs, c'est à dire étant destinés à la location. Il peut s'agir de logements, de bureaux ou de commerces. La législation n'impose aucun apport minimum de capital et de parts sociales. Une SCI peut se constituer par acte authentique (par voie notariale) ou sous seing privé, et offre généralement l'avantage de bénéficier de conditions de transmission successorales particulièrement intéressantes ainsi que d'une gestion administrative simplifiée quand un investisseur possède plusieurs biens immobiliers.

SCI : une solution d'investissement

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier et recherchez également un moyen de transmettre sans difficultés vos biens à vos enfants, la Société Civile Immobilière est faite pour vous. Elle vous permet d'acheter en famille, facilite la gestion administrative de votre patrimoine immobilier locatif et vous permet d'éviter l'indivision. Assurance de prêt pas cher trouve la meilleure solution d'assurance emprunteur en sci dans le cadre de votre investissement locatif.

Dans une SCI, chaque associé détient des parts du patrimoine immobilier. De par sa structure souple, vous pouvez aisément fixer par avance les règles de gestion sous la condition de rédiger clairement les statuts et d'être déclaré comme gérant. Cela vous évite l'indivision qui, pour prendre des décisions, nécessite l'accord de la majorité des deux tiers des associés. Autre avantage de la société civile immobilière, il vous est possible de donner des parts à vos enfants tout en préservant votre contrôle sur la gestion du patrimoine immobilier créé. Aussi, mis à part si des clauses spécifiques ont été prévues lors de la création de la SCI, aucun associé ne peut vendre ses parts sans l'obtention de l'accord des autres associés.

Bon à savoir

Le montage d'une société civile immobilière se veut intéressant dans le cas où vous êtes fortement fiscalisé : vous pouvez profiter d'une imposition à l'impôt sur les sociétés. Elle est également avantageuse dès lors que vous envisagez de vous constituer un patrimoine immobilier générant des revenus importants. Attention : la détention d'un seul bien immobilier avec une SCI se veut plus coûteuse qu'elle ne peut vous rapporter.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La société civile immobilière ne doit pas être confondue avec une société civile de placement immobilier (SCPI). La SCI fait partie des sociétés civiles de patrimoine. Sa création est à envisager quand au minimum deux personnes se veulent propriétaires d'un même bien immobilier : celles-ci deviennent alors dans ce cas des associées.

Une SCI familiale se constitue de membres d'une même famille. Ces derniers apportent une quote-part et reçoivent des parts de la société civile immobilière en contrepartie. C'est la SCI qui est le propriétaire du bien. Un gérant est donc nommé à sa tête afin d'assurer sa gestion, les grandes décisions étant toutefois généralement votées en assemblée, selon la majorité définie par les statuts. Il est donc important que ceux-ci soient rédigés par un notaire ou autre professionnel du droit.

Recourir à une société civile immobilière peut permettre de faciliter la transmission d'un bien immobilier.

Exemple : à la suite d'un décès, plusieurs personnes peuvent devenir propriétaires d'un même bien en indivision. Les héritiers doivent alors s'accorder sur les décisions à prendre, ce qui n'est pas forcément facile dans les familles. Mais dans le cadre d'une SCI, tout désaccord opposant les associés ne constitue en rien un obstacle à la prise des décisions s'imposant pour le bien de la société ou le gérant désigné. Aussi, chacun des associés peut prendre la décision de revendre ses parts afin de récupérer sa quote-part en argent sans que cela ne puisse entraîner le vente du bien immobilier. Recourir à la société civile immobilière permet aussi d'effectuer cette transmission dans des conditions fiscales avantageuses.

Quels sont les inconvénients ?

Les formalités à accomplir sont assez nombreuses : rédaction des statuts, publication dans les journaux d'annonces légales, envoi des statuts au greffe du tribunal de commerce... Celles-ci engendrent des frais : une publication peut coûter en moyenne 200 euros, et une immatriculation au greffe 66 euros. Le coût est encore plus élevé en cas d’engagement d'un expert pour rédiger les statuts.

Les règles de fonctionnement à respecter sont formelles : assemblée générale, rédaction de procès-verbaux, tenue d'une comptabilité... La comptabilité de la SCI doit être remise au greffe du tribunal chaque année. Il peut aussi exister des frais cachés : par exemple, éventuel recours obligatoire à un architecte quand elle dépose un permis de construire.

Le patrimoine personnel des associés est engagé au prorata des parts dans la société. Mais les créanciers doivent cependant en premier lieu engager une action contre la société avant  de se retourner vers les associés. Enfin, une SCI ne permet pas d'acheter et revendre des biens immobiliers : elle permet uniquement de gérer des bien immobiliers achetés.

Qu'est-ce qu'une SCI à capital variable ?

Une société civile immobilière est soit à capital fixe soit variable. Si elle fixe, le capital est composé d'un seul montant ne pouvant être changé par les associés mis à part dans le cadre d'une procédure coûteuse et contraignante. Lorsqu'elle est variable, le capital est composé de deux montants, un seuil et un plafond, dont l'intervalle permet aux associés de changer librement le capital de la SCI.

Nombre d'associés d'une société civile immobilière

Il doit exister au minimum d'eux associés, mais aucune limite n'est définie quant au maximum. Notez cependant qu'un nombre trop élevé d'associés n'est pas pertinent dans le cadre d'une SCI familiale.

L'impôt sur la société civile immobilière

La fiscalité des revenus perçus par une SCI se veut dépendant du régime fiscal que les associés ont choisi lors de sa création ou par la suite, ce choix étant modifiable. Dans le cas de bénéfices provenant de loyers de logements loués vides, ces derniers sont soumis à l'impôt sur le revenu. Si les logements sont loués meublés, alors la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés car elle est considérée comme exerçant une activité commerciale. Dans ce cas, elle peut déduire l'amortissement du bien immobilier et les frais d'achat (frais de notaire, frais d'agence...) de ses recettes.

Les associés ne doivent s'acquitter de l'IR sur les bénéfices uniquement l'année où ils se les reversent. Ils sont ainsi exonérés durant leur accumulation sur leur compte courant d'associé. Il faut toutefois savoir qu'une SCI soumise à L'IR présente l'avantage de bénéficier du régime fiscal des plus-values immobilières s'appliquant à la détention d'un logement en direct.

Qu'est-ce qu'une société civile d'attribution ?

Il s'agit d'une SCI ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier afin de le diviser par la suite entre les associés.

Comment créer une SCI ?

Créer une SCI est plus facile que de créer une société commerciale. Une fois les statuts rédigés, il est nécessaire de publier les informations essentielles dans un journal d'annonces légales ainsi que d'immatriculer la société civile immobilière au registre du commerce et des sociétés du greffe du tribunal du commerce, se chargeant ensuite transmettre l'information aux impôts.

Comment dissoudre une SCI ?

Il peut exister diverses raisons pour souhaiter dissoudre une SCI. Cette dissolution peut se décider par les associés si les statuts et règles de majorité y figurant sont respectées. Dans le cas d'une réalisation de la création, d'une faillite, d'une expiration de durée ou de prononciation par le tribunal, elle est dissoute. Le liquidateur désigné doit accomplir certaines formalités : publication de la dissolution, arrêt définitif des comptes et dépôt au greffe puis distribution de l'actif social.

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