Garantie d'emprunteur pour une assurance pret SCI

Lorsque l'on souhaite transmettre un patrimoine à ses enfants, il peut être intéressant d'effectuer des investissements locatifs par le biais d'une SCI (Société Civile Immobilière).

Pourquoi est-il recommandé d'emprunter via une SCI ?

Avec des taux de prêt immobilier à bas niveau, il peut être judicieux d'investir dans le locatif via une SCI dans l'objectif de transmettre son patrimoine, d'investissement à plusieurs ou de gestion groupée.

Il existe deux moyens d'emprunter afin d'investir par le biais d'une SCI :

  • Grâce à un prêt immobilier souscrit au nom de la SCI, les revenus locatifs devant permettre à couvrir les mensualités.
  • Via un crédit immobilier contracté par chaque actionnaire de la SCI

Assurance pret SCI : Comment assurer plusieurs emprunteurs ?

Il n'existe pas de prêt spécifique à la SCI. Les banques ne font en effet pas de distinction pour de l'investissement locatif. Et il faut savoir que les investissements locatifs ne permettent pas d'accéder aux prets aidés tels que le PTZ+ ou le pret conventionné. Il n'est également pas possible de bénéficier d'un crédit d'impôts. Pour calculer le montant du prêt, la banque prêteuse se base sur le niveau de revenu de chacun des associés et tient compte du montant des loyers qui seront perçus par la SCI.

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S'assurer à plusieurs : les garanties à apporter à l'établissement prêteur

Dès lors qu'il s'agit d'accorder un prêt immobilier, les banques exigent que celui-ci soit garanti avec une assurance pret SCI afin de se protéger contre d'éventuels défauts de remboursement.

Au choix de la banque, l'emprunt peut être garanti par une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou encore la caution d'un organisme spécialisé. S'il s'agit d'une hypothèque ou d'un privilège de prêteur de deniers, en cas de défaillance de remboursement de la part des associés de la SCI, la banque récupérera son dû en effectuant la vente du bien financé. Pour une caution, c'est l'organisme garant qui remboursera la banque.

Les emprunteurs associés : cautions

Dans le cadre d'un pret souscrit en SCI, la banque demandera également la caution de chaque associé bénéficiant de ressources. Ceux-ci se porteront donc caution solidaire pour garantir le prêt. En cas de défaut de remboursement, la banque est ainsi en droit de se rembourser sur leur patrimoine personnel.

Comment souscrire une assurance pret SCI ?

Sans la souscription d'une assurance pret SCI, les banques refusent généralement d'accorder un crédit immobilier. Pour obtenir le prêt, il sera donc nécessaire à chaque associé de la SCI d'adhérer à plusieurs et en leur propre nom à une assurance décès-invalidité. Pour un emprunt à plusieurs, chacun devra s'assurer en fonction de son niveau de revenus. L'assurance doit obligatoirement garantir 100% du capital emprunté.

Cette quotité minimum de 100% sera donc répartie sur chacun d'entre eux. Il est à tout à fait possible d'assurer un seul associé à 100%, les autres n'étant pas alors du tout protégés. Cela n'est cependant pas le meilleur des choix à faire... Il est également envisageable pour chacun de s'assurer à 100%, ceci entraînant bien sur une augmentation du coût de l'assurance de pret.

Quelle quotité pour mon assurance prêt immobilier SCI ?

Un emprunt doit être couvert dans sa totalité, mais vous pouvez décider de répartir les quotités dans le cas où il existe plusieurs associés, quel que soit  le nombre de parts possédés par chacun dans la SCI. Celui qui détient par exemple une minorité de parts peut choisir de s'assurer à 100 % et les autres, détenant pourtant davantage de parts, décider de s'assurer avec une quotité inférieure. Cette répartition dépend en effet du montant des revenus de chaque emprunteur ainsi que des exigences de la banque.

assurance pret sci

Quelle assurance emprunteur pour une SCI ?

Au moment de souscrire un prêt immobilier via une SCI, au même titre que pour tout crédit immobilier, l'établissement prêteur ne donne son accord que seulement si les associés contractent une assurance crédit immobilier. Cela lui permet d'avoir la garantie d'être remboursé quoi qu'il puisse arriver à l'un des associés.

Contracter une assurance de prêt dans le cadre d'un crédit via une SCI constitue aussi une sécurité pour les emprunteurs. En cas d'incapacité de régler ses mensualités, cette assurance prend en charge tout ou partie de celles-ci selon les garanties du contrat.

Une assurance pret SCI ne présente pas de spécificités, si ce n'est qu'elle est souscrite au nom des associés de la SCI. Ces derniers disposent des mêmes droits que les autres emprunteurs : possibilité de déléguer leur assurance, ainsi que procéder à la résiliation de leur assurance emprunteur à tout moment au cours des 12 premiers mois, puis chaque année, au moment de la date anniversaire de signature du crédit (ou autre date inscrite au contrat).

En effet, quand vous souscrivez un prêt immobilier dans le cadre d'une SCI, la banque vous propose de contracter sa propre solution d'assurance, qui est assurance de groupe 'assurance collective) mutualisant les risques sur l'ensemble de ses clients emprunteurs. Mais rien ne vous oblige à l'accepter : vous pouvez décider de souscrire une assurance externe à la banque et ainsi accéder à une meilleure couverture et/ou un tarif plus bas. 

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Est-il possible pour les associés de choisir des assurances de prêt différentes ?

Un associé peut décider de contracter l'assurance emprunteur immobilier présentée par la banque et un autre se tourner vers l'assureur de son choix (assureur externe dans le cadre de la délégation d'assurance). Chacun est donc libre de choisir son assurance de prêt, tout comme il est possible de souscrire une seule assurance pret SCI, dès lors que sa quotité est de 100 %.

Bon à savoir : dans le cas de plusieurs assurances de prêt immobilier souscrites par les associés d'une SCI, en souscrivant celles-ci auprès du même assureur, il peut être possible de négocier leurs tarifs. Une remise peut en effet être accordée. Notez aussi qu'une assurance de prêt externe permet d'économiser jusqu'à 50 % par rapport au coût de l'assurance groupe du prêteur.

Quelles sont les garanties exigées pour un crédit via une SCI ?

Lors de la souscription d'un prêt immobilier via une SCI, la banque prêteuse exigera que vous souscriviez une assurance emprunteur pour couvrir l'emprunt en cas d'impayés à la suite d'un accident ou d'un problème de santé. Il existe également d'autres garanties qu'il est possible de mette en place pour garantir votre emprunt : la caution (crédit logement), l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers.

Avec une hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, la banque peut utiliser le bien à la revente afin de récupérer son argent. Avec une caution, c'est la société de cautionnement qui se charge de rembourser la banque et se retourne ensuite contre l'emprunteur (la SCI et ses associés).

Toutefois, dans le cadre d'une SCI, la banque cherchera à plus se protéger : l'organisme prêteur exige généralement une caution de chaque associé disposant de ressources. Dans le cas d'une SCI familiale, ce sont les parents qui doivent se porter caution solidaire du crédit immobilier accordé à la SCI. En cas d'impayé, la banque se retourne donc contre ces derniers et peut se rembourser sur leur patrimoine personnel.

Il convient donc de retenir ce qui suit : même si l'emprunt s'effectue via la SCI, ce sont les associés qui ont pour engagement de rembourser le crédit sur leurs biens propres.

Quel crédit immobilier souscrire pour une SCI ?

Il n'existe pas de crédit immobilier qui soit spécifique à l'investissement locatif via une SCI : les crédits proposés par les banques pour un investissement locatif ne distinguent pas une SCI d'un emprunteur classique.

Un investissement locatif ne permet pas de bénéficier de prêts aidés comme le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou les crédits épargne-logement, les prêts aidés étant destinés à l'acquisition d'une résidence principale, et non à celle d'autre biens (résidence secondaire ou location).

Aucun taux particulier n'est proposé par les banques pour une SCI : le taux sera le même que celui proposé à un emprunteur. Il peut s'agir d'un taux fixe ou d'un taux variable (nous vous recommandons un taux fixe pour plus de sûreté). Et la durée de remboursement proposée pourra varier de 10 à 25 ans.

Pour finir, afin de réaliser un calcul du montant du crédit, la banque ou organisme de crédit se référera à la capacité d'endettement de chaque associé de la SCI, en se basant donc sur leurs revenus respectifs. Les loyers devant être perçus par la SCI seront aussi pris en compte.

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